Калькулятор окупаемости коммерческой недвижимости
Срок окупаемости — главная цифра при покупке помещения под сдачу. Калькулятор считает её честно: с учётом простоя между арендаторами, налога и расходов на содержание, а не по формуле «цена делить на аренду».
Калькулятор окупаемости коммерческой недвижимости: срок возврата вложений, годовая доходность и чистый доход с учётом простоя, налогов и расходов на содержание.
Как считать окупаемость честно Расчёт «на салфетке» выглядит так: стоимость объекта делим на годовую аренду и получаем срок окупаемости. Он всегда красивее реальности, потому что игнорирует три вещи: простой, налоги и расходы на содержание.
Корректный расчёт начинается с чистого годового дохода: арендный поток за фактически сданные месяцы минус налог минус расходы, которые собственник несёт круглый год. Разница между двумя подходами обычно составляет несколько лет срока окупаемости.
Вычитайте месяцы простоя из арендного потока Расходы на содержание идут все двенадцать месяцев Налог считается с дохода, а не с прибыли после расходов — уточните свой режим Расходы на вход добавляются к стоимости объекта Ремонт под нового арендатора повторяется при каждой смене Доходность и с чем её сравнивать Доходность в процентах годовых — величина, обратная сроку окупаемости, и именно она позволяет сравнить недвижимость с другими инструментами. Смысл вложения появляется, когда доходность превышает то, что дают более простые и ликвидные альтернативы.
Сравнение не должно быть механическим: недвижимость менее ликвидна, требует управления и несёт риск простоя, зато даёт актив, который остаётся у вас, и потенциальный рост стоимости. Калькулятор показывает разницу с выбранной альтернативой, чтобы решение принималось с цифрой перед глазами.
Что повышает и что снижает доходность Самый сильный рычаг — не ставка аренды, а вакантность. Помещение, которое пересдаётся за две недели, приносит принципиально больше, чем такое же, стоящее по три месяца между арендаторами, даже при более низкой ставке.
Отсюда практический вывод: ликвидность важнее доходности на бумаге. Универсальное помещение с отдельным входом в проходном месте почти всегда оказывается выгоднее узкоспециализированного объекта с высокой ставкой и длинным поиском арендатора.
Плюс: универсальное назначение и отдельный вход Плюс: проходное место и понятная аудитория Плюс: долгосрочный договор с надёжным арендатором Минус: узкая специализация помещения Минус: расположение во дворе или на втором этаже без вывески Минус: помещение, требующее ремонта под каждого арендатора Чем окупаемость отличается от доходности на вложенный капитал Срок окупаемости считается от полной стоимости объекта и отвечает на вопрос «когда вернутся все деньги». Но если объект куплен частично в кредит, собственных денег вложено меньше, и доходность на них выше — при том же сроке окупаемости самого объекта.
Обе цифры нужны, и путать их дорого. Окупаемость сравнивает объекты между собой независимо от способа покупки. Доходность на вложенный капитал показывает, что происходит именно с вашими деньгами, и именно она сравнима с депозитом или другими вложениями.
Кредит увеличивает доходность на собственные средства, пока арендная ставка выше стоимости заёмных денег Он же увеличивает риск: при простое платить банку нужно из своих В расчёт входа включайте не только цену, но и ремонт, оформление и комиссии Из дохода вычитайте простой, налоги, эксплуатацию и содержание — валовая ставка окупаемость завышает Отдельно держите деньги на замену инженерии и капитальный ремонт: они понадобятся Сравнивайте итог с доходностью безрискового вложения, а не с нулём Насколько точен результат Калькулятор даёт порядок величины, а не смету и не расчёт налога. Его задача — за минуту показать, укладывается ли задача в бюджет, и дать основу для предметного разговора с подрядчиком, арендодателем или бухгалтером.
Все ставки и тарифы вынесены в поля формы намеренно. Цены различаются по городам и меняются в течение года, а налоговые ставки — от режима и от изменений в законодательстве. Подставляйте цифры из своего договора, счёта или коммерческого предложения: тогда результат перестаёт быть средним по рынку и становится вашим.
Значения по умолчанию — точка отсчёта, а не утверждение о рыночной цене Для сметы нужен выезд на объект и замеры, калькулятор её не заменяет Для налогов нужна сверка с действующей редакцией Налогового кодекса РК Результат стоит пересчитать, когда появятся конкретные предложения Вопросы и ответы
Какой срок окупаемости считается нормальным? Универсального ответа нет: он зависит от сегмента и риска. Ориентир для решения проще — доходность должна превышать доступную альтернативу с меньшим риском, иначе вложение не имеет смысла.
Учитывать ли рост стоимости объекта? В расчёте окупаемости по арендному потоку — нет: это отдельный, менее предсказуемый источник дохода. Считайте его бонусом, а не основанием для покупки.
Сколько закладывать на простой? Один-два месяца в год — реалистичное допущение для большинства объектов. Для узкоспециализированных помещений и локаций со слабым спросом стоит закладывать больше.
Что входит в расходы на вход? Оформление сделки, ремонт под первого арендатора, мебель или оборудование, если они предоставляются, комиссии. Эти деньги вложены так же, как и стоимость объекта, поэтому в расчёте окупаемости они прибавляются к ней.
Смотрите также
Главная · Каталог · Офисы · Помещения свободного назначения · Бизнес-центры · Агенты · Решения по нишам · Калькуляторы · Цены на ремонт и стройку по 18 городам · Блог · Новости · Видео · Что нового · Партнёрская программа · Реклама на сайте · AI-упаковка объекта · О компании · Контакты · Политика конфиденциальности · Пользовательское соглашение · Раскрытие информации о партнёрах Профили: Instagram · Telegram · YouTube · TikTok · Facebook · 2ГИС · kn.kz
