Нурлы Тау или Esentai Tower: что выбрать под офис
Два комплекса класса A на одном проспекте, в одном районе и с сопоставимой репутацией адреса. Разница между ними не в классе, а в масштабе, устройстве здания и в том, что происходит вокруг офиса в течение дня. Ниже — сравнение по признакам, которые видны в договоре и в рабочем дне сотрудника, а не в презентации.
Характеристики двух зданий
| Характеристика | Нурлы Тау | Esentai Tower |
|---|
| Класс здания | A | A |
| Район | Бостандыкский | Бостандыкский |
| Адрес | проспект Аль-Фараби, 17/1 | проспект Аль-Фараби, 77/7 |
| Год постройки | 2010 | 2008 |
| Этажей | 28 | — |
| Общая площадь | 300 000 м² | — |
| Арендопригодная площадь | 130 000 м² | — |
| Парковочных мест | 500 | — |
Прочерк означает, что значение не подтверждено источниками: либо его не публикует ни один из них, либо они расходятся между собой. Непроверенные характеристики в таблицу не попадают.
Нурлы Тау — комплекс, который представляет эта площадка, и в двух выборках он оказывается первым: об этом честнее сказать прямо. Его характеристики стоят в справочнике на общих основаниях — 4 башни высотой 109, 93, 78 и 109 метров, максимальная этажность 28, 300 000 м² общей площади, 130 000 м² офисов и более 500 парковочных мест. Каталоги брокеров по этому адресу публикуют другие числа — 6 этажей и 360 000 м², — описывая, судя по всему, один корпус, а не комплекс из нескольких зданий.
Масштаб: 130 000 м² офисов против 27 000
Нурлы Тау — комплекс из четырёх башен общей площадью 300 000 м² на восьми гектарах, из которых 130 000 м² приходится на офисные помещения. В Esentai Tower офисы занимают этажи с первого по четырнадцатый — это порядка 27 000 м²; выше расположены отель The Ritz-Carlton на 175 номеров и сервисные апартаменты. Разница почти пятикратная, и она определяет не престиж, а вероятность найти нужный блок.
На практике это выглядит так. В комплексе на 130 000 м² в любой момент свободны блоки разной площади, на разных этажах и в разных корпусах, поэтому подбор идёт по требованиям компании. В здании на 27 000 м² свободных блоков в моменте единицы: выбирают не из вариантов, а из того, что есть, и если подходящего метража нет — ждут либо смотрят другое здание.
Обратная сторона масштаба — нагрузка. Сто тридцать тысяч метров офисов означают несколько тысяч человек ежедневно, и это заметно по лифтам, паркингу и заведениям в обеденное время. В Esentai Tower офисный поток меньше и разведён с гостевым по разным лифтовым группам: деловая часть здания живёт отдельно от отеля и торговой галереи.
- Нурлы Тау — 4 башни, 300 000 м² комплекса, 130 000 м² офисов, 8 гектаров
- Esentai Tower — офисы на этажах 1–14, около 27 000 м²
- Нурлы Тау — максимальная этажность 28, высота башен 109, 93, 78 и 109 метров
- Esentai Tower — этажность источники называют по-разному (36, 37 и 38), расхождение не разрешено
Что находится вокруг офиса
Нурлы Тау устроен по принципу «город в городе»: банки, рестораны и кафе, фитнес-центр, конференц-залы, круглосуточная охрана и круглосуточный доступ в помещения — всё на одной территории. Смысл этого измеряется рабочим днём: обед, встреча с клиентом и спортзал проходят без выезда на Аль-Фараби и без повторного поиска парковки.
Esentai Tower — многофункциональный комплекс другого типа. Кроме офисов в нём отель The Ritz-Carlton, сервисные апартаменты и торговая галерея с ресторанами. Для компании, которая часто принимает приезжающих партнёров, это редкое сочетание: гостиница и переговорная находятся в одном здании, и логистика встречи сводится к лифту.
Разница проявляется и в соседях. В Esentai Tower среди арендаторов офисной части — Freedom Finance, HP и GRATA International: финансы, международные технологические подразделения, юридические фирмы. В Нурлы Тау профиль резидентов шире просто в силу объёма площадей — от небольших компаний в блоках от 20 м² до крупных офисов на несколько тысяч метров, плюс торговые помещения и площади свободного назначения.
Подтверждения качества: LEED Silver и сейсмика 8 баллов
В июне 2016 года Esentai Tower получил сертификат LEED Silver — международную оценку энергоэффективности и качества внутренней среды. Для арендатора это не строчка в презентации: LEED оценивает воздухообмен, качество освещения и расход ресурсов, то есть параметры, которые ложатся в эксплуатационные платежи и в самочувствие людей к концу дня. Проект здания выполнило бюро Skidmore, Owings & Merrill — то же, что проектировало Бурдж-Халифу.
У Нурлы Тау подтверждения другого рода. Проект разработала архитектурная академия KAZGOR, генеральным подрядчиком выступила компания «Базис-А», а в 2010 году комплекс получил Гран-при Союза архитекторов Казахстана. Отдельно заявлена сейсмостойкость в 8 баллов — для Алматы это не формальность: сейсмика влияет на страхование имущества, на готовность банка принять помещение в залог при покупке и на требования к креплению тяжёлого оборудования внутри блока.
Сравнивать эти подтверждения напрямую нельзя: LEED — это оценка эксплуатации здания независимым ассессором, архитектурная премия — оценка проекта. Если у компании есть ESG-политика и отчётность, в которой нужно сослаться на сертификат здания, вопрос решается в пользу Esentai Tower. Если важнее залоговая пригодность и требования к оборудованию — смотрите заявленную сейсмостойкость и техусловия конкретного блока.
Паркинг и транспорт: главный практический пункт
Оба здания стоят на проспекте Аль-Фараби — главной широтной магистрали верхней части города. Метро для ежедневных поездок здесь не работает ни у одного из них: ближайшая станция к Esentai Tower, «Театр имени Мухтара Ауэзова», находится примерно в 45 минутах пешком. Это означает, что фонд парковочных мест и маршруты корпоративного транспорта считаются заранее, а не после переезда.
В Нурлы Тау паркинг многоуровневый, наземный и подземный, более 500 мест, а норматив распределения известен и плотнее рыночного: одно место на каждые 80 м² арендуемой площади при рыночной норме класса A в 100–150 м² на место. В Esentai Tower есть подземный и наземный паркинг, но число мест ни один источник не публикует, и норматив по блоку оговаривается отдельно.
Пересчитайте норматив на свою команду до подписания. Блок в 160 м² даёт по норме Нурлы Тау два закреплённых места, а разместиться в нём может десять-двенадцать человек. Разрыв закрывается либо дополнительными местами за отдельную плату, либо тем, что часть команды приезжает на общественном транспорте. Количество мест, стоимость дополнительного и порядок доступа гостей фиксируются в договоре — это самый частый предмет спора уже после въезда.
Возраст зданий и почему он здесь читается по-разному
Esentai Tower — одно здание, построенное в 2006–2008 годах по единому проекту. Инженерия у него общая, и характеристики блока на третьем этаже и на двенадцатом отличаются мало.
Нурлы Тау строился очередями с 2004 по 2014 год: первые корпуса ввели в 2008-м, все четыре башни завершили в 2014-м. Здания, спроектированные с разницей почти в десять лет, отличаются планировочными решениями и инженерной начинкой. Практический вывод: описание комплекса здесь не заменяет осмотр конкретного помещения — смотреть нужно блок, а не комплекс.
Что уточнять по блоку в обоих случаях: выделенную электрическую мощность в киловаттах, возможность добавить внутренние блоки кондиционирования, режим работы вентиляции в вечерние часы, состав эксплуатационных платежей и порядок доступа подрядчиков при ремонте. Эти параметры относятся к помещению, а не к зданию, и в объявлении их обычно нет.
Кому что подходит
Esentai Tower стоит смотреть, если компании нужен подтверждённый сертификатом объект, международный профиль соседей и гостиница в том же здании, а требуемый метраж укладывается в то, что свободно в моменте. Это выбор представительств, финансовых и юридических компаний, для которых адрес входит в стоимость услуги.
Нурлы Тау подходит, когда нужен выбор: несколько вариантов площади и этажа под одну задачу, возможность вырасти внутри комплекса без переезда, торговое помещение или площадь свободного назначения рядом с офисом, плотный норматив паркинга и инфраструктура, закрывающая рабочий день без выезда с территории.
И общее правило для обоих: разница в итоговой стоимости рабочего места между зданиями одного класса чаще определяется не ставкой, а состоянием помещения и эксплуатационными платежами. Блок с отделкой дороже по ставке, но не требует ни бюджета на ремонт, ни нескольких месяцев простоя; помещение в состоянии shell and core дешевле, но к сроку въезда добавляются проект, согласование и работы.
Вопросы и ответы
Что больше — Нурлы Тау или Esentai Tower?
Нурлы Тау больше почти в пять раз по офисным площадям: 130 000 м² офисов в комплексе общей площадью 300 000 м² против примерно 27 000 м² офисной части Esentai Tower, которая занимает этажи с 1 по 14.
Какое из зданий выше?
По высоте выше Esentai Tower, но его этажность источники называют по-разному — 36, 37 и 38 этажей, — и расхождение не разрешено. У Нурлы Тау максимальная башня — 28 этажей и 109 метров; всего башен четыре, высотой 109, 93, 78 и 109 метров.
Где лучше с парковкой?
В Нурлы Тау паркинг многоуровневый, более 500 мест, норматив — одно место на каждые 80 м² арендуемой площади, что плотнее рыночной нормы класса A в 100–150 м² на место. В Esentai Tower паркинг подземный и наземный, но число мест не публикуется, и норматив по блоку оговаривается отдельно.
У какого здания есть международный сертификат?
У Esentai Tower — сертификат LEED Silver, полученный в июне 2016 года. У Нурлы Тау международного сертификата нет; из подтверждений — Гран-при Союза архитекторов Казахстана 2010 года и заявленная сейсмостойкость в 8 баллов.
Далеко ли от этих зданий метро?
Метро для ежедневных поездок не работает ни у одного из них: оба стоят на проспекте Аль-Фараби, а ближайшая станция к Esentai Tower — «Театр имени Мухтара Ауэзова» — примерно в 45 минутах пешком. Фонд парковочных мест здесь считается заранее.
Как узнать свободные блоки и ставки в этих зданиях?
Часть блоков собственники не публикуют в открытом доступе. Оставьте заявку на подбор — соберём актуальные варианты по обоим адресам и сопоставимые предложения в Бостандыкском районе.
Смотрите также
ТОО «Nurly Tau Realty (Нурлы Тау Реалти)», БИН 171040029589, 050000, г. Алматы, Бостандыкский район, пр. Аль-Фараби, дом 15, н.п. 21г. Тел. +7 702 444 89 98, info@nurlytau.kz.