Esentai Tower или Park View Office Tower
Два здания класса A с международными сертификатами, но в разных частях города и с разной инженерией. Выбор между ними почти всегда решается тремя вещами: доступностью метро, системой кондиционирования и парковочным нормативом. Ниже — что за этим стоит и что уточнить до подписания договора.
Характеристики двух зданий
| Характеристика | Esentai Tower | Park View Office Tower |
|---|
| Класс здания | A | A |
| Район | Бостандыкский | Медеуский |
| Адрес | проспект Аль-Фараби, 77/7 | улица Кунаева, 77 |
| Год постройки | 2008 | 2009 |
| Этажей | — | 16 |
| Общая площадь | — | 22 109 м² |
| Арендопригодная площадь | — | 16 399 м² |
| Парковочных мест | — | — |
Прочерк означает, что значение не подтверждено источниками: либо его не публикует ни один из них, либо они расходятся между собой. Непроверенные характеристики в таблицу не попадают.
Метро: десять минут против сорока пяти
Это главное различие между зданиями, и оно не про удобство, а про найм. Park View Office Tower стоит на улице Кунаева, 77, в исторической центральной части Алматы; до станции «Жибек Жолы» около десяти минут пешком — порядка 610 метров по прямой. Ближайшая остановка наземного транспорта, «Arasan Wellness Complex», находится в 77 метрах от здания.
Esentai Tower стоит на проспекте Аль-Фараби, 77/7, в Бостандыкском районе. Ближайшая станция метро — «Театр имени Мухтара Ауэзова» — примерно в 45 минутах пешком, то есть для ежедневных поездок сотрудников метро здесь не рабочий вариант, и основной способ добраться — автомобиль.
Для компании с офисом на 40–60 человек разница считается прямо: в здании у метро часть команды приезжает без машины, и парковочный норматив перестаёт быть ограничением при найме. В здании на Аль-Фараби каждое новое рабочее место рано или поздно упирается в парковочное. Аль-Фараби при этом удобнее для тех, кто едет из южных микрорайонов и в аэропорт, но в часы пик магистраль плотно загружена, и время в пути закладывается с запасом.
Сертификаты: BREEAM In-Use и LEED Silver
Park View Office Tower в 2015 году первым в Казахстане и Центральной Азии получил сертификат BREEAM In-Use; оценку проводила компания Drees & Sommer, лицензированный ассессор. При ресертификации в 2019 году раздел Building Management был повышен до «Excellent», раздел Asset Performance получил «Very Good», итоговый балл составил 62,3%. В марте 2018 года здание также первым в стране получило национальный «зелёный» сертификат OMIR.
Esentai Tower получил LEED Silver в июне 2016 года. Разница между системами практическая: BREEAM In-Use оценивает здание в эксплуатации и пересдаётся, поэтому у Park View есть подтверждение 2019 года с конкретным баллом; LEED в базовом варианте оценивает объект и его инженерные решения. Для отчётности компании годятся оба, но у BREEAM In-Use прозрачнее видно, что оценивалось и когда.
Что это даёт арендатору помимо строчки в презентации: обе системы измеряют энергопотребление, воздухообмен и расход ресурсов — то есть параметры, которые ложатся в эксплуатационные платежи. Если у компании есть ESG-политика, ссылка на подтверждённый сертификат здания закрывает часть отчётности без отдельного аудита.
- Park View — BREEAM In-Use с 2015 года, ресертификация 2019: итоговый балл 62,3%
- Park View — национальный сертификат OMIR с марта 2018 года, первый в стране
- Esentai Tower — LEED Silver с июня 2016 года
Климат и потолки: где разница чувствуется каждый день
В Esentai Tower заявлены центральное кондиционирование, приточно-вытяжная вентиляция и резервное электропитание. Центральная система означает, что микроклиматом в блоке управляет здание: это ровнее по температуре, но требует согласования, если оборудованию нужен особый режим.
В Park View Office Tower по данным каталогов естественная и приточно-вытяжная вентиляция при локальном кондиционировании — то есть в помещении стоят отдельные внутренние блоки. Это гибче: настройки меняются без согласования с управляющей компанией. И это же требует ответа на три вопроса до подписания — кто обслуживает и чистит внутренние блоки, входит ли обслуживание в эксплуатационные платежи и что происходит при отказе блока летом.
Второй параметр, который заметен ежедневно, — высота потолков. В Park View она составляет 2,9 метра: рабочая, но не избыточная. При плотной посадке, подвесных светильниках и переговорных со стеклянными перегородками во всю высоту отметки стоит проверить до начала проектирования, а не после согласования планировки. Типовой этаж здания — около 1 052 м², общая площадь 22 108,8 м², арендопригодная — 16 398,8 м². Сейсмостойкость заявлена в 9 баллов.
Паркинг: у обоих узкое место, но по-разному
Park View — редкий случай, когда цифры опубликованы и их можно посчитать. Рыночные описания называют 16 наземных и 80 подземных мест, материалы собственника — около 100. На 16 398,8 м² арендопригодной площади это примерно одно место на 164 м², тогда как рыночная норма для класса A в Алматы — одно место на 100–150 м². То есть паркинг здесь дефицитнее нормы, и число закреплённых за блоком мест обсуждается в первую очередь.
В Esentai Tower есть подземный и наземный паркинг, но количество мест не публикует ни один источник, поэтому посчитать норматив со стороны нельзя — его придётся спрашивать у управляющей компании вместе с ценой дополнительного места.
Смягчает картину только метро: у Park View оно в десяти минутах, и часть сотрудников физически может приезжать без машины. У Esentai Tower такой опции нет, и дефицит мест, если он есть, ничем не компенсируется.
Кто управляет зданием и кто в нём арендует
Park View принадлежит ТОО «Глобал Девелопмент» из группы Verny Capital; технической эксплуатацией с 2019 года занимается Lynks Property Management, а на рынке аренды объект представляет внешний брокер. Такая трёхуровневая схема — собственник, техническая управляющая компания и внешний брокер — для Алматы скорее исключение и означает, что здание управляется как институциональный актив, а не сдаётся напрямую собственником.
В Esentai Tower девелопер — Capital Partners, офисной частью управляет Capital Tower Development. Здесь тоже профессиональное управление офисной недвижимостью, а не сдача площадей собственником, и по этому признаку здания сопоставимы.
Профиль арендаторов у обоих международный. В Esentai Tower это Freedom Finance, HP и GRATA International. По адресу Park View числятся L’Oréal, Mars Kazakhstan, Dassault Systèmes, ForteBank и BASF Central Asia, там же располагается Генеральное консульство Франции; в разные годы в здании работали Beeline, Visa, IBM, McKinsey & Company, Toyota Motor Kazakhstan и другие компании. Оговорка обязательная: договоры аренды заканчиваются и продлеваются, поэтому актуальный состав соседей уточняется отдельно — устойчив здесь профиль, а не список.
Кому что подходит
Park View Office Tower стоит смотреть компаниям, для которых важна доступность офиса без машины: десять минут до метро и остановка в 77 метрах снимают ограничение на найм, которое в верхней части города упирается в парковку. Плюс подтверждённый и пересданный сертификат BREEAM In-Use, «золотой квадрат» с банками и ресторанами вокруг и институциональная схема управления.
Esentai Tower — выбор компаний, чьи сотрудники и клиенты приезжают на автомобиле, кому важен адрес на Аль-Фараби и кто ценит центральное кондиционирование и отель в том же комплексе для приезжающих партнёров. Для встреч с гостями из других городов это ощутимо экономит логистику.
В обоих случаях итоговую разницу в стоимости рабочего места определяет не ставка, а состояние помещения и эксплуатационные платежи. Запрашивайте условия по обоим адресам одновременно и сравнивайте не цену метра, а сумму ставки, эксплуатационных расходов, парковки и бюджета на приведение блока в рабочий вид.
Вопросы и ответы
Какое из зданий ближе к метро?
Park View Office Tower: до станции «Жибек Жолы» около десяти минут пешком, порядка 610 метров по прямой, а остановка наземного транспорта — в 77 метрах. У Esentai Tower ближайшая станция «Театр имени Мухтара Ауэзова» примерно в 45 минутах пешком.
У какого здания сертификат лучше?
Системы разные, и прямое сравнение некорректно. У Park View — BREEAM In-Use с 2015 года с ресертификацией 2019 года: Building Management «Excellent», Asset Performance «Very Good», итоговый балл 62,3%. У Esentai Tower — LEED Silver с июня 2016 года. BREEAM In-Use оценивает здание в эксплуатации и пересдаётся, поэтому у него виден и балл, и дата подтверждения.
Сколько парковочных мест в Park View Office Tower?
Рыночные описания указывают 16 наземных и 80 подземных мест, материалы собственника — около 100. На 16 398,8 м² арендопригодной площади это примерно одно место на 164 м² при рыночной норме класса A в 100–150 м², поэтому число мест под блок фиксируется в договоре.
Какое кондиционирование в этих зданиях?
В Esentai Tower заявлены центральное кондиционирование, приточно-вытяжная вентиляция и резервное электропитание. В Park View — естественная и приточно-вытяжная вентиляция при локальном кондиционировании, то есть отдельные внутренние блоки в помещении: настройки гибче, но обслуживание блоков нужно оговаривать.
Какая площадь у Park View Office Tower?
Общая площадь здания — 22 108,8 м², арендопригодная — 16 398,8 м², типовой этаж около 1 052 м². В здании 16 этажей, высота 62 метра, потолки 2,9 метра, заявленная сейсмостойкость — 9 баллов.
Как получить актуальные ставки по обоим зданиям?
Часть предложений по обоим адресам не публикуется в открытом доступе. Оставьте заявку на подбор — соберём свободные блоки по этим зданиям и сопоставимые варианты в Медеуском и Бостандыкском районах. Подбор для арендатора бесплатный.
Смотрите также