Capital Tower или Green Tower: что выбрать под офис

Два здания класса A, сданные с разницей в год, в верхней части Алматы. Похожи они только классом и возрастом: у одного этаж в 1 500 м² и потолок 3 метра, у другого этаж в 750 м² и потолок 4,8 метра. Выбор между ними — это выбор формата команды, а не выбор между «лучше» и «хуже». Ниже — измеримые различия и то, что проверяется только на осмотре.

Характеристики двух зданий

Характеристика	Capital Tower	Green Tower
Класс здания	A	A
Район	Бостандыкский	Медеуский
Адрес	улица Абиша Кекилбайулы, 34	проспект Достык, 192/2
Год постройки	2019	2018
Этажей	18	12
Общая площадь	21 187 м²	11 000 м²
Арендопригодная площадь	—	8 000 м²
Парковочных мест	—	123

Прочерк означает, что значение не подтверждено источниками: либо его не публикует ни один из них, либо они расходятся между собой. Непроверенные характеристики в таблицу не попадают.

Этаж 1 500 м² против этажа 750 м²

Главное различие двух зданий видно не в общей площади, а в площади типового этажа. У Capital Tower это примерно 1 500 м² при общей площади 21 186,7 м², у Green Tower — 750 м² при общей 11 000 м² и арендопригодной 8 000 м². Разница ровно двукратная, и она определяет, какая компания в каком здании разместится без компромиссов.

Этаж в 1 500 м² держит подразделение на 120–150 человек целиком: без разрыва по уровням, без лифта между соседними отделами, с одной зоной ресепшн на всю команду. Для колл-центра, службы поддержки или операционного блока это не удобство, а условие работы — руководитель группы должен видеть свою группу.

Этаж в 750 м² решает противоположную задачу. Команда на 40–60 человек занимает уровень целиком и получает собственный лифтовой холл и свой периметр — то, что в здании с плитами по полторы тысячи метров доступно только крупному арендатору. Для представительств, юридических и консалтинговых практик такая приватность обычно важнее общей площади здания.

Capital Tower — 21 186,7 м² общей площади, типовой этаж около 1 500 м², потолки 3 метра
Green Tower — 11 000 м² общей и 8 000 м² арендопригодной, типовой этаж 750 м², потолки 4,8 метра
Capital Tower — 2019 год, Green Tower — 2018 год
Заявленная сейсмостойкость: 10 баллов у Capital Tower, 9 баллов у Green Tower

Потолки 4,8 метра: что с ними делать и во что они обходятся

Высота потолков в Green Tower заявлена в 4,8 метра — это больше не только типовых трёх метров, которые указаны у Capital Tower, но и высоких по алматинским меркам 4,2 метра у новых зданий класса A. Значение приводят рыночные описания; подтверждения от собственника найти не удалось, поэтому отметку в конкретном блоке стоит проверить рулеткой при осмотре, а не принимать по описанию.

Если высота подтвердится, она открывает сценарии, недоступные при трёх метрах: антресольный уровень внутри блока под переговорные или зону отдыха без увеличения арендуемой площади, открытые инженерные коммуникации вместо подвесного потолка, второй свет в общей зоне. Для студий, дизайн-бюро, шоурумов и представительств с выставочной функцией это редкая возможность в городе.

У высоты есть цена, и её считают заранее. Объём воздуха, который нужно отапливать и охлаждать, растёт пропорционально высоте: объём одного и того же по площади помещения при 4,8 метра в 1,6 раза больше, чем при 3 метрах. Вопрос к обоим зданиям одинаковый — как рассчитан эксплуатационный платёж, по площади или по объёму, и какая мощность климатического оборудования заложена на блок.

Паркинг: подтверждённое число против спора источников

Здесь здания различаются не количеством мест, а качеством данных. У Green Tower паркинг описан однозначно: 88 подземных и 35 наземных мест, всего 123. На 8 000 м² арендопригодной площади это одно место на 65 м² — заметно плотнее рыночной нормы класса A в Алматы, где закладывают одно место на 100–150 м².

У Capital Tower число мест источники называют по-разному: собственный сайт здания — 64 подземных и 55 наземных, рыночные описания — 119 подземных и 55 наземных. Разница между суммами почти полуторная: 119 мест против 174. На арендопригодной площади порядка 14 000 м² это либо одно место на 118 м², либо одно на 80 м² — то есть либо рыночная норма, либо лучше неё. Расхождение не разрешено, поэтому в справочнике у здания стоит прочерк, а в таблице выше — тоже прочерк.

Практический вывод одинаков для обоих адресов и не зависит от того, чья цифра верна: число мест на здание не равно числу мест, закреплённых за арендатором. Считайте потребность по своей команде, спрашивайте, сколько мест входит в ставку и сколько стоит дополнительное, и фиксируйте это в договоре. По Capital Tower арендаторы устойчиво говорят о нехватке мест — то есть даже большая из двух цифр не снимает вопрос.

Кто управляет зданием — и почему это отдельный пункт

У Capital Tower управление вынесено в профильную компанию: технической эксплуатацией и офисной частью занимается PMG Group, а не отдел продаж застройщика. Застройщик — Capital Invest Construction, на рынке Казахстана с 2001 года, собственные проекты ведёт с 2013-го. Для арендатора это прямая разница: вопросы по клинингу, доступу и инженерии решает служба, у которой это основная работа.

У Green Tower ни застройщик, ни архитектор, ни профессиональная управляющая компания в открытых источниках не подтверждены. Это не значит, что здание содержат плохо, — это значит, что заранее об этом ничего сказать нельзя, и вопрос переносится на осмотр: кто отвечает за инженерию, в какие сроки закрываются заявки, есть ли регламент. Отдельно по Green Tower встречаются упоминания перебоев с электричеством, и если для вас критична непрерывность питания — серверная, круглосуточная поддержка, торговые операции, — вопрос о резервном источнике нужно задать до подписания и получить письменный ответ.

Второй пункт, который читается в пользу Capital Tower, — контур безопасности: круглосуточная охрана, более трёхсот камер видеонаблюдения с распознаванием лиц, система оповещения и эвакуации. Для компаний, работающих с персональными данными или наличностью, это аргумент, который в объявлениях обычно не проговаривается.

Capital Tower — управляющая компания PMG Group, застройщик Capital Invest Construction
Capital Tower — охрана 24/7, более 300 камер с распознаванием лиц, система оповещения
Green Tower — застройщик, архитектор и управляющая компания в источниках не названы
Ни у одного из зданий нет подтверждённой сертификации LEED или BREEAM

Дорога до офиса: 4,1 км до метро против 24 минут пешком

Ни одно из зданий не стоит у станции метро, но степень удалённости разная. От Capital Tower до станции «Москва» около 4,1 км — это расстояние, при котором сценарий «доехать на метро и дойти» не работает вовсе. От Green Tower до станции «Абая» по разным оценкам от 1,5 до 2,1 км, порядка 24 минут пешком: полноценная прогулка, но выполнимая, а в связке с одной пересадкой на автобус — рабочий ежедневный маршрут.

По наземному транспорту оба здания стоят хорошо. Остановка «Мега Тауэр Алматы ТУК» находится в 238 метрах от Capital Tower, остановка «Проспект Достык / проспект Аль-Фараби» — в 96 метрах от Green Tower, то есть практически у входа. Разница в 140 метров зимой в Алматы ощутимее, чем кажется по карте.

Окружение различается по типу. Рядом с Capital Tower — ТРЦ Mega Center Alma-Ata в пешей доступности: обед, банкоматы, аптека и бытовые задачи закрываются там, из-за чего сотрудники не уезжают с адреса на час. Green Tower стоит внутри плотного делового кластера на Достык: рядом Koktem Grand на доме 210 и Koktem Towers на доме 180, то есть запрос по этому адресу почти всегда стоит превращать в сравнение трёх-четырёх соседних зданий.

Что находится внутри самих зданий

Capital Tower закрывает потребности растущей команды внутри периметра: на четвёртом этаже работает собственный коворкинг, в здании два конференц-зала — на 20 и на 70 мест. Связка удобна на переходном этапе: пока штат меньше десяти человек, можно сидеть в коворкинге, а под совет директоров или обучение брать зал в том же здании, не арендуя площадку на стороне. Интернет заводят сразу несколько операторов — Aspan Telecom, Kazakhtelecom, NLS и Beeline, — поэтому резервный канал организуется без прокладки внешней трассы.

В Green Tower состав арендаторов необычный для коммерческого здания и работает как инфраструктура. Восьмой и девятый этажи занимает международный оператор гибких офисов Regus — с кухней, душевой, летней террасой и соляной комнатой; это значит, что растущую команду можно расширять помесячно, не перезаключая договор на весь блок. На двенадцатом этаже работает ресто-бар The Monkey с панорамным видом, то есть деловые обеды и встречи закрываются без выезда с адреса. На одиннадцатом этаже располагается маслихат города Алматы — представительный орган городской власти, что добавляет адресу статус и означает предсказуемый поток посетителей в определённые дни.

Из офисных арендаторов Green Tower источники называют Front Base, Longevity, Redfern Partners, Universal Energy Qazaqstan, Hexonic, SWG, Inditex, Weir Minerals Kazakhstan, Vitis Advisors Group и Nord Minerals — всего порядка тринадцати организаций в здании. Состав арендаторов Capital Tower в открытых источниках не раскрывается; диапазон предлагаемых блоков там начинается примерно от 42 м², то есть здание принимает и совсем небольшие команды.

Одно устойчивое слабое место — лифты Capital Tower

По Capital Tower два узких места повторяются в отзывах арендаторов из года в год, и оба стоит проверить лично. Первое — лифты: их в здании четыре на восемнадцать этажей, и в утренний час пик ожидание становится заметным. Второе — парковка, о которой сказано выше.

Проверяется это за пятнадцать минут и только одним способом: приехать на осмотр к девяти утра, а не в середине дня. За четверть часа в лобби станет понятно и про лифтовой трафик, и про то, остались ли свободные места на парковке к началу рабочего дня. Осмотр в 14:00 не показывает ни того, ни другого — в это время свободно и там, и там.

У Green Tower при двенадцати этажах и этаже в 750 м² лифтовая нагрузка ниже по арифметике: людей на этаже меньше, а этажей меньше на треть. Но данных о числе лифтов в открытых источниках нет, поэтому это расчёт, а не подтверждённый факт, и на осмотре его тоже стоит проверить.

Кому что подходит

Capital Tower стоит смотреть, если команде нужен крупный этаж под одно подразделение, важен профессиональный оператор здания и усиленный контур безопасности, а также если полезны коворкинг и конференц-залы внутри здания. Условие — сотрудники приезжают на машине или живут в верхней части города: метро здесь не работает как сценарий.

Green Tower подходит, когда команда укладывается в 40–60 человек и хочет занять этаж целиком, когда важна высота помещения — под антресоль, второй свет или выставочную функцию, — и когда нужен плотный паркинг с подтверждённым числом мест. Плюс возможность гибко расширяться через Regus в том же здании и деловое окружение на Достык рядом.

Общее правило для обоих адресов: разница в итоговой стоимости рабочего места между зданиями одного класса чаще определяется не ставкой, а состоянием помещения и эксплуатационными платежами. Блок с отделкой дороже по ставке, но не требует ни бюджета на ремонт, ни нескольких месяцев простоя; помещение под отделку дешевле, но к сроку въезда добавляются проект, согласование и работы.

Вопросы и ответы

Какое здание больше — Capital Tower или Green Tower?

Capital Tower почти вдвое больше: 21 186,7 м² общей площади против 11 000 м² у Green Tower. По арендопригодной площади подтверждено только значение Green Tower — 8 000 м²; у Capital Tower источники дают оценку «около 14 000 м²», точного значения они не публикуют.

Где выше потолки?

В Green Tower — заявленные 4,8 метра против 3 метров у Capital Tower. Значение приходит из рыночных описаний и не подтверждено собственником, поэтому высоту в конкретном блоке имеет смысл измерить на осмотре. При 4,8 метра внутри блока возможны антресоль и второй свет, но объём воздуха под отопление и охлаждение растёт пропорционально.

Где лучше с парковкой?

Подтверждённое число мест есть только у Green Tower: 88 подземных и 35 наземных, всего 123 на 8 000 м² арендопригодной площади — одно место на 65 м², плотнее рыночной нормы класса A в 100–150 м². У Capital Tower источники расходятся: 119 мест по собственному сайту либо 174 по рыночным описаниям, и арендаторы устойчиво говорят о нехватке мест.

Сколько этажей в Capital Tower?

Данные расходятся: собственный сайт здания указывает 18 этажей, рыночные описания и городские справочники — 16. В справочнике стоит значение собственника — 18. Общая площадь при этом у всех источников одна и та же — 21 186,7 м². В Green Tower двенадцать этажей.

Как добираться до этих зданий без машины?

До Capital Tower — только наземным транспортом: остановка «Мега Тауэр Алматы ТУК» в 238 метрах, а до станции метро «Москва» около 4,1 км. У Green Tower остановка «Проспект Достык / проспект Аль-Фараби» в 96 метрах, до станции «Абая» от 1,5 до 2,1 км, порядка 24 минут пешком.

Есть ли у этих зданий экологические сертификаты?

Нет. Подтверждений LEED или BREEAM в открытых источниках нет ни у Capital Tower, ни у Green Tower. Упоминания сертификатов, которые выдаёт поиск по запросу «Green Tower», относятся к другому зданию с тем же названием в Астане.

Как узнать свободные блоки и ставки в этих зданиях?

Часть блоков собственники не публикуют в открытом доступе. Оставьте заявку на подбор — соберём актуальные варианты по обоим адресам и сопоставимые предложения в Бостандыкском и Медеуском районах.

Смотрите также

ТОО «Nurly Tau Realty (Нурлы Тау Реалти)», БИН 171040029589, 050000, г. Алматы, Бостандыкский район, пр. Аль-Фараби, дом 15, н.п. 21г. Тел. +7 702 444 89 98, info@nurlytau.kz.