Koktem Grand или Koktem Towers: разбираемся, где какое здание

Это сравнение начинается не с выбора, а с путаницы. Koktem Grand стоит на проспекте Достык, 210, Koktem Towers — на Достык, 180. Управляет обоими одна компания, из-за чего описания, фотографии и характеристики двух объектов в каталогах регулярно перемешиваются, и арендатор смотрит блок в одном здании по данным другого. Ниже — что относится к какому дому и в чём здания действительно различаются.

Характеристики двух зданий

Характеристика	Koktem Grand	Koktem Towers
Класс здания	B+	B+
Район	Медеуский	Медеуский
Адрес	проспект Достык, 210	проспект Достык, 180
Год постройки	2014	2005
Этажей	14	13
Общая площадь	56 379 м²	5 148 м²
Арендопригодная площадь	47 922 м²	4 752 м²
Парковочных мест	—	116

Прочерк означает, что значение не подтверждено источниками: либо его не публикует ни один из них, либо они расходятся между собой. Непроверенные характеристики в таблицу не попадают.

Сначала о путанице: как отличить одно от другого

Единственный надёжный признак — номер дома. Koktem Grand — проспект Достык, 210; Koktem Towers — проспект Достык, 180. Оба здания обслуживает ТОО «K-Towers Realty», входящее в Koktem Group, и юридический адрес управляющей компании указан как раз по дому 210 — то есть по адресу Koktem Grand. Именно отсюда берётся большая часть смешений в справочниках: контакт по аренде один, а зданий два.

Однофамильцев больше двух. По проспекту Достык, 176 стоит отдельный девятиэтажный бизнес-центр «Коктем-2» — соседнее здание, к обоим нашим отношения не имеющее. Существуют также жилой комплекс Koktem Grand Residential Apartments и гостиница Koktem Grand в Талдыкоргане. Наконец, в Алматы есть микрорайон и парк Коктем, поэтому общий поиск по слову приносит много постороннего.

Практическое правило простое: сверяйте номер дома в каждом объявлении и в каждом коммерческом предложении. Городские справочники ведут дом 180 под коротким названием «Коктем», хотя в рыночных описаниях и на картах используется написание Koktem Towers, — это правильная карточка, а не другой объект.

Koktem Grand — проспект Достык, 210, комплекс из блоков А, Б и центрального
Koktem Towers — проспект Достык, 180, одно здание
Управляющая компания у обоих одна — ТОО «K-Towers Realty»
«Коктем-2» на Достык, 176 — третье, отдельное здание

Разница в масштабе — десятикратная

По площади это здания разных весовых категорий, и на этом заканчивается всё их сходство. У Koktem Grand 56 379 м² общей площади и 47 922 м² арендопригодной; у Koktem Towers — 5 148 м² общей и 4 752 м² арендопригодной. Разница по арендопригодной площади десятикратная. Значения по обоим зданиям подтверждены: у Koktem Grand они совпадают у собственного сайта комплекса и у брокерского каталога, у Koktem Towers приходят от каталогов и городских справочников.

Этажность при этом почти одинаковая: 14 этажей у Koktem Grand и 13 у Koktem Towers. Вся разница уходит в площадь плиты — 1 250 м² против 396 м² на типовом этаже, то есть более чем втрое. Это и есть практическое различие: одно и то же число уровней при совершенно разной вместимости каждого.

Что из этого следует для подбора. Компании на 70 человек в Koktem Towers придётся либо садиться плотно, либо разъезжаться по двум этажам: 396 м² на этаж этого не выдерживают. Небольшой команде, наоборот, здесь удобно — этаж целиком занимается без переплаты, и у неё оказывается собственная лифтовая площадка. В Koktem Grand на этаже в 1 250 м² размещается крупное подразделение целиком, но и делить этаж с соседями придётся, если блок меньше.

Koktem Grand — 56 379 м² общей, 47 922 м² арендопригодной, типовой этаж 1 250 м²
Koktem Towers — 5 148 м² общей, 4 752 м² арендопригодной, типовой этаж 396 м²
Потолки: 3,2 метра в Koktem Grand, 2,8 метра в Koktem Towers
Заявленная сейсмостойкость обоих зданий — 9 баллов
Год постройки: 2014 у Koktem Grand, 2005 у Koktem Towers

Паркинг: подтверждённое число только у одного из двух

У Koktem Towers число мест известно: подземный паркинг на 46 мест и наземный на 70, всего 116 на 4 752 м² арендопригодной площади. Это одно место примерно на 41 м² — по алматинским меркам показатель хороший, заметно плотнее рыночной нормы класса A в 100–150 м² на место.

У Koktem Grand цифры расходятся, и потому в справочнике и в таблице выше у него стоит прочерк. Собственный сайт комплекса и рыночные описания называют 231 место в подземном паркинге и 500 мест на открытой наземной стоянке; интервью управляющей компании изданию Kapital.kz 2017 года описывало паркинг иначе — двухуровневый подземный на 210 мест плюс около 70 машин, то есть порядка 280 в сумме, без упоминания крупной наземной стоянки. За прошедшие годы конфигурация могла измениться, могли различаться и методики счёта — считается ли общий двор комплекса частью паркинга. Расхождение не разрешено, и цифру в 500 наземных мест стоит проверять на осмотре.

Важнее другое, и здесь оба здания ведут себя одинаково: паркинг платный, и подтверждённая ёмкость не означает свободного места. В Koktem Towers тариф порядка 300 тенге в час, оплата принимается только через одно приложение без альтернатив, а охрана перегораживает бесплатные уличные места вдоль проспекта — то есть вариант «оставить машину снаружи» тоже закрывается. Число закреплённых за блоком мест и порядок оплаты в обоих зданиях выясняются до подписания.

Класс здания: у одного он спорный трижды

В справочнике оба здания стоят с классом B+, но за этой буквой стоят разные истории. У Koktem Towers класс B+ приходит от рыночных описаний и не оспаривается другими источниками. У Koktem Grand расхождение тройное: собственный сайт комплекса заявляет B+, рыночные описания относят здание к классу B, а в интервью Kapital.kz 2017 года представитель управляющей компании называл класс «А».

Разброс в две ступени — не мелочь: между B и A лежит существенная разница в ставке и в том, чего арендатор вправе ожидать по инженерии, лифтам и сервису. На переговорах по Koktem Grand опираться стоит не на букву, а на проверяемые параметры: высоту потолков, набор систем, число закреплённых машиномест и состояние конкретного блока.

Инженерия у обоих описана сопоставимо. В Koktem Grand — центральное и местное кондиционирование, приточно-вытяжная вентиляция, интегрированная с системой кондиционирования, круглосуточная охрана и контроль доступа, провайдеры Билайн и Теле2. По Koktem Towers источники называют потолки 2,8 метра и сейсмостойкость 9 баллов, причём оба значения идут от одной связанной пары источников, то есть независимого подтверждения у них нет.

Что есть внутри: банкетный зал и детский сад против ресторана на крыше

В Koktem Grand работает банкетный зал Koktem Ballroom по адресу блока 210А, ежедневно с 11:00 до 23:00. По данным интервью управляющей компании зал рассчитан примерно на 350 гостей; справочники при этом описывают залы вместимостью от 10 до 100 человек — вероятно, речь об отдельных помещениях внутри. Для компании, которая раз в год собирает всю команду или проводит крупную конференцию, площадка в собственном здании закрывает вопрос без выезда и логистики.

Там же — редкость для деловой недвижимости Алматы: детский сад на территории комплекса, работающий в том числе для детей сотрудников арендаторов. Для компаний с большой долей молодых родителей в штате такой фактор влияет на удержание людей сильнее, чем качество отделки. Кроме того, в комплексе есть ресторан, лобби-бар и кафе, фитнес-центр и салон красоты.

В Koktem Towers инфраструктура другого масштаба: на тринадцатом этаже работает ресторан Primavera с панорамным видом на Кок-Тобе и город, его наличие подтверждено отдельной карточкой в городских справочниках. Переговоры, которые неудобно проводить в собственной переговорной, переносятся этажом выше без выезда из здания. Обратная сторона та же: гостевой поток ресторана идёт через те же лифты, что и офисный, особенно в обед и вечером.

Блоки А и Б: почему по Koktem Grand нельзя усреднять

Koktem Grand — комплекс из блоков А, Б и центрального, и блоки различаются по эксплуатации на уровне «другое здание», а не «другой подъезд». В блоке А — офисы с панорамным видом, доступная среда с пандусом, широким лифтом и приспособленным входом, чистый светлый холл; слабые места там бытовые: платная парковка, отсутствие расходников в санузлах, холодные коридоры зимой.

В блоке Б картина хуже: лифты не синхронизированы между собой, и это не решается годами, к чему добавляется режим прохода, из-за которого попасть в офис бывает невозможно по полчаса. Вывод для осмотра прямой: смотреть надо не «здание», а конкретный блок, и вопросы про лифты и режим прохода задавать применительно к нему. Ответ «в комплексе всё хорошо» здесь ничего не значит.

У Koktem Towers своё устойчивое ограничение, и оно относится ко всему зданию сразу: в помещениях не открываются окна, то есть приток воздуха полностью зависит от механической вентиляции. При потолке 2,8 метра и плотной посадке это проверяется на осмотре в первую очередь — в конце рабочего дня, а не утром.

Дорога и окружение

Оба здания стоят на проспекте Достык в Медеуском районе, в 1,5 километрах друг от друга, и транспортная картина у них практически одинаковая. Ближайшая станция метро — «Абая»: от Koktem Grand около 1,95 км, порядка 21 минуты пешком. То есть метро здесь запасной вариант, а основная нагрузка ложится на наземный транспорт и автомобили.

Зато остановки рядом с обоими: от Koktem Grand до остановки «Проспект Достык / проспект Аль-Фараби» 152 метра, и та же остановка обслуживает соседние здания кластера. Koktem Grand стоит на пересечении двух главных магистралей верхней части города — плюс в понятной логистике и заметном адресе, минус в том, что оба проспекта плотно загружены в часы пик и время в пути закладывается с запасом.

Рядом с обоими зданиями — тот же деловой кластер: Green Tower на Достык, 192/2, «Коктем-2» на доме 176 и бизнес-центр Triumph. Это и есть причина, по которой запрос по одному зданию на Достык почти всегда стоит превращать в сравнение трёх-четырёх соседних: ставка, эксплуатационные платежи и число закреплённых машиномест здесь различаются сильнее, чем сами здания.

Кому что подходит

Koktem Grand стоит смотреть, если нужен крупный блок или этаж под подразделение, важна инфраструктура внутри комплекса — банкетный зал, фитнес, детский сад — и есть готовность разбираться в различиях между блоками. Комплекс даёт выбор: 47 922 м² арендопригодной площади означают, что варианты по метражу и этажу в моменте есть, а диапазон предлагаемых помещений по данным собственного сайта — от 167 до 1 153,7 м².

Koktem Towers подходит команде до сорока-пятидесяти человек, которой важно занять этаж целиком и получить собственный уровень с отдельной лифтовой площадкой, и для которой подтверждённый плотный паркинг весит больше, чем набор сервисов в здании. Профиль соседей здесь деловой и однородный: юридические и бухгалтерские услуги, консалтинг, отраслевые ассоциации, представительства — среди подтверждённых арендаторов представительство Uzbekistan Airways.

И общее: у обоих зданий нет экологических сертификатов и нет данных о резервном электропитании в открытых источниках, а собственного сайта у Koktem Towers найти не удалось вовсе — домен, который каталоги называют официальным, не резолвится. Всё, что известно по дому 180, приходит от каталогов и справочников, и проверять это нужно на осмотре и по документам.

Вопросы и ответы

Koktem Grand и Koktem Towers — это одно здание?

Нет, это два разных здания на проспекте Достык: Koktem Grand — дом 210, Koktem Towers — дом 180, между ними около полутора километров. Общая у них управляющая компания — ТОО «K-Towers Realty», юридический адрес которой указан по дому 210. Из-за этого каталоги регулярно смешивают характеристики двух объектов.

Какое из зданий больше?

Koktem Grand больше в десять раз по арендопригодной площади: 47 922 м² против 4 752 м² у Koktem Towers. Общая площадь — 56 379 м² против 5 148 м². Этажность при этом почти одинаковая, 14 и 13 этажей: разница уходит в площадь типового этажа — 1 250 м² против 396 м².

Где лучше с парковкой?

Подтверждённое число мест есть только у Koktem Towers: 46 подземных и 70 наземных, всего 116 на 4 752 м² — примерно одно место на 41 м². У Koktem Grand источники расходятся: 231 подземное плюс 500 наземных по сайту и каталогам против «210 плюс около 70» по интервью управляющей компании 2017 года. Паркинг в обоих зданиях платный.

Какой класс у этих зданий?

В справочнике у обоих B+. У Koktem Towers эта оценка не оспаривается. По Koktem Grand расхождение тройное: собственный сайт заявляет B+, рыночные описания — B, а интервью управляющей компании 2017 года называло класс «А». На переговорах опирайтесь на проверяемые параметры, а не на букву.

Какие потолки в этих зданиях?

3,2 метра в Koktem Grand и 2,8 метра в Koktem Towers. Второе значение ощутимо ниже нормы для новых зданий класса B+, где высота ближе к трём метрам, и это заметно при открытой планировке с плотной посадкой. Оба значения приходят от каталогов, независимого подтверждения у значения по дому 180 нет.

Что стоит проверить на осмотре в каждом из зданий?

В Koktem Grand — в каком блоке находится помещение и как в этом блоке работают лифты: блоки А и Б различаются по эксплуатации сильно, и в блоке Б лифты не синхронизированы годами. В Koktem Towers — приток воздуха: окна в помещениях не открываются, и вентиляция здесь единственный источник свежего воздуха. Проверять в конце рабочего дня, а не утром.

Как получить свободные блоки и ставки по обоим адресам?

Часть предложений по обоим зданиям не публикуется в открытом доступе, а объявления по дому 180 и дому 210 в каталогах путаются между собой. Оставьте заявку на подбор — сверим адрес по каждому варианту и соберём свободные блоки по обоим зданиям и соседним адресам на Достык.

Смотрите также

ТОО «Nurly Tau Realty (Нурлы Тау Реалти)», БИН 171040029589, 050000, г. Алматы, Бостандыкский район, пр. Аль-Фараби, дом 15, н.п. 21г. Тел. +7 702 444 89 98, info@nurlytau.kz.