Многофункциональный комплекс BION в Алматы
BION — строящийся многофункциональный комплекс на проспекте Аль-Фараби, 142, в Бостандыкском районе. По заявленному объёму офисной части это самый крупный офисный проект из тех, что сейчас известны в Алматы: около 66 000 кв. м. Важная оговорка, с которой стоит читать всё остальное: сдача начинается не раньше 2028 года, и почти все параметры — заявления девелопера о проекте, а не характеристики готового здания.
Характеристики
- Адрес: проспект Аль-Фараби, 142
- Район: Бостандыкский
- Город: Алматы
- Арендопригодная площадь: 66 000 м²
- Паркинг: 1 600 мест
Инженерия
Планируются ESG-рейтинг и сертификация BREEAM. Заявлена станция аэротакси. Конкретных характеристик вентиляции, кондиционирования, электроснабжения и сейсмостойкости источники не публикуют; каталог указывает приточно-вытяжную вентиляцию и центральное кондиционирование без деталей.
Инфраструктура здания
- ритейл-галерея около 20 000 м²
- wellness-центр около 4 200 м²
- детская зона
- пространство для мероприятий
- зарядные станции для электромобилей
- парк по проекту бюро Gillespies
Свободные помещения
Открытых предложений по этому зданию сейчас нет: часть блоков собственники не публикуют. Подберём варианты по запросу — оставьте заявку или посмотрите офисы в Алматы.
Офисы поблизости
Это офисы из каталога по Алматы, а не помещения в этом здании.
- Офис 115 кв.м. — 115 м², Алматы, 1 050 000 ₸
- Офис 660 кв.м. — 660 м², Алматы, 9 900 000 ₸
- Офис на Аренду — 90 м², Алматы, 750 000 ₸
- Офис на аренду в самом престижном блоке Нурлы-Тау — 116 м², Алматы, 1 740 000 ₸
- Презентабельный офис в Аренду — 423 м², Алматы, 3 500 000 ₸
- Офис 107 м² в БЦ Nurly Tau: статус на проспекте Аль-Фараби — 107 м², Алматы, 1 100 000 ₸
Другие бизнес-центры рядом
Смотрите также: каталог бизнес-центров Алматы, Бостандыкский район, БЦ Нурлы Тау, аренда офисов в Алматы.
Масштаб проекта в рыночном контексте
Офисная составляющая BION заявлена примерно в 66 000 кв. м. Чтобы понять, что это значит для города, полезно сопоставление: за одиннадцать месяцев 2024 года весь Алматы ввёл около 40 800 кв. м офисных площадей — больше, чем за четыре предыдущих года вместе взятые. То есть офисная часть одного этого комплекса превышает полтора таких годовых ввода.
Общая площадь комплекса в источниках расходится существенно: одни дают 181 500 кв. м, другие со ссылкой на девелопера — «более 100 000 кв. м», из которых 66 000 кв. м офисов, 20 000 кв. м ритейла и 4 200 кв. м wellness-центра. Разрыв почти двукратный, поэтому общую площадь мы не приводим как факт. Офисная часть в обеих версиях совпадает — около 66 000 кв. м, и именно она имеет значение для арендатора.
Сроки тоже не совпадают. В одном источнике назван 2030 год, в другом — поэтапная сдача с четвёртого квартала 2028 по второй квартал 2030 года. Поэтапность здесь важнее самой даты: она означает, что первые очереди начнут работать, пока соседние ещё строятся, и первые арендаторы несколько лет проведут рядом со стройплощадкой.
Архитектура и заявленная сертификация
Для Алматы проект необычен конкретностью привлечённых бюро: здание проектирует британское архитектурное бюро Benoy, ландшафтную часть — бюро Gillespies. Обычно в описаниях казахстанских офисных проектов архитектор либо не называется вовсе, либо указывается местная проектная организация без портфолио.
Заявлены ESG-рейтинг и сертификация BREEAM. В городе, где экологические сертификаты есть у единиц зданий, это ставит проект в узкую группу. Оговорка обязательна: сертификация заявлена, а не получена, и до ввода объекта проверить её нельзя. Арендатору, для которого сертификат принципиален — а это чаще всего международные компании с корпоративными требованиями к офису, — стоит закладывать в договор условие на случай, если сертификация не состоится.
Планировочная концепция описана девелопером как «16/24»: набор сервисов, доступных шестнадцать часов в сутки. Комплекс разбит на шесть частей — офисы, ритейл-галерея, площадки для мероприятий, зоны отдыха, детская зона и wellness. Отдельно заявлена станция аэротакси и торговая доминанта комплекса.
Парковка и инфраструктура
Парковка заявлена на 1 600 мест — наземных и подземных, с зарядными станциями для электромобилей. На 66 000 кв. м офисов это даёт примерно одно место на 41 квадратный метр, если считать только офисную часть, и заметно меньше с учётом ритейла и wellness. Для алматинского объекта такого размера показатель хороший: в работающих зданиях сопоставимого масштаба он обычно вдвое-втрое хуже.
Состав инфраструктуры заявлен так: ритейл-галерея около 20 000 кв. м, wellness-центр около 4 200 кв. м, детская зона, пространство для мероприятий, зарядные станции для электромобилей и парк по проекту ландшафтного бюро.
- ритейл-галерея около 20 000 кв. м
- wellness-центр около 4 200 кв. м
- детская зона
- пространство для мероприятий
- зарядные станции для электромобилей
- парк по проекту ландшафтного бюро
Окружение на Аль-Фараби, 142
Участок находится в верхней части города, в соседстве с одним из крупнейших торговых центров Алматы, пятизвёздочным отелем международной сети и жилым комплексом премиального сегмента. Это уже сложившийся premium-узел: обедать, встречаться с клиентом и селить приезжающих партнёров можно в пределах нескольких сотен метров.
Для арендатора это влияет на два практических вопроса. Первый — стоимость: в таком окружении ставка не будет низкой, и рассчитывать на дисконт «за стройку по соседству» стоит только на ранних очередях. Второй — трафик: верхний отрезок Аль-Фараби в часы пик загружен, а добавление комплекса на 66 000 кв. м офисов эту нагрузку не уменьшит.
Пешая доступность метро в этой части города отсутствует. Основной сценарий — личный автомобиль и корпоративный трансфер, поэтому число закреплённых машиномест здесь важнее, чем в центральных зданиях.
Чего пока не опубликовано
Этажность здания не опубликована. Не опубликованы и конкретные характеристики инженерии: тип вентиляции с параметрами воздухообмена, схема электроснабжения и резервирования, сейсмостойкость в баллах. Описания ограничиваются общими формулировками о приточно-вытяжной вентиляции и центральном кондиционировании — этого недостаточно, чтобы планировать размещение серверной или лаборатории.
Ставка аренды не публикуется. Для проекта, до ввода которого несколько лет, это ожидаемо: цена ранних договоров обсуждается индивидуально и обычно ниже той, что здание получит после запуска. Именно на этом этапе у арендатора максимум переговорной силы — при условии, что он готов подписываться на срок и брать риск сдвига сроков.
Управляющая компания не названа. Для многофункционального комплекса это существенно: от УК зависит режим доступа между офисной, торговой и wellness-частями, порядок работы с гостевыми потоками и структура эксплуатационных платежей. Вопрос стоит задать до того, как обсуждать ставку.
Как читать эти данные арендатору
Главное, что нужно держать в голове: BION — проект, а не здание. Всё перечисленное выше заявлено девелопером и подтверждается публикациями, но проверить это на объекте нельзя до ввода первой очереди. Ни одна цифра здесь не имеет статуса замеренной.
Практическая рекомендация для компании, которая рассматривает переезд в 2028–2030 годах: обсуждать BION имеет смысл параллельно с работающими зданиями сопоставимого класса, а не вместо них. Ранний договор в строящемся комплексе даёт лучшую цену и выбор этажа, но требует запасного плана на случай сдвига сроков — и этот план должен существовать до подписания, а не после.
Что стоит зафиксировать в предварительном договоре: дату передачи помещения с санкцией за просрочку, класс отделки на момент передачи, число закреплённых машиномест, обязательство по заявленной сертификации и порядок расчёта эксплуатационных платежей после ввода. Всё это на стадии проекта обсуждается, а после запуска — уже нет.
Вопросы и ответы
Когда сдаётся BION?
Сроки в источниках расходятся: в одном назван 2030 год, в другом — поэтапная сдача с четвёртого квартала 2028 по второй квартал 2030 года. Поэтапность означает, что первые очереди заработают, пока соседние ещё строятся.
Сколько офисных площадей будет в комплексе?
Офисная часть заявлена примерно в 66 000 кв. м. Это больше, чем весь Алматы ввёл офисных площадей за 2024 год. Общая площадь комплекса в источниках расходится почти вдвое, поэтому как факт мы её не приводим.
Сколько будет машиномест?
Заявлено 1 600 мест, наземных и подземных, с зарядными станциями для электромобилей. На офисную часть это даёт примерно одно место на 41 квадратный метр — для алматинского объекта такого масштаба показатель хороший.
Известна ли ставка аренды?
Нет, ставка не публикуется. Для строящегося объекта это обычная ситуация: условия ранних договоров обсуждаются индивидуально и, как правило, выгоднее тех, что здание предложит после запуска.
Будет ли у здания экологический сертификат?
Заявлены ESG-рейтинг и сертификация BREEAM. Это намерение девелопера, а не полученный документ: до ввода объекта проверить его нельзя. Если сертификат принципиален для корпоративных требований, включайте условие о нём в договор.
Что делать, если офис нужен раньше 2028 года?
Смотреть работающие здания сопоставимого класса и держать BION как вариант следующего переезда. Оставьте заявку — подберём действующие площадки в Бостандыкском районе и на Аль-Фараби и вернёмся к вам, когда по BION откроются условия ранних договоров.
Смотрите также