阿拉木图 Ken Dala 商务中心
Ken Dala 是坐落在道斯特克大街与卡拉赛巴特尔街交叉口的九层商务中心，车辆可从道斯特克大街和津科夫街进入场地。这栋楼的履历在阿拉木图的商务地址里并不常见：它不是新建项目，而是一座苏联时期的建筑，在两千年代中期经过了彻底改造。以下是这一点对租户意味着什么、各来源在哪里分歧，以及挑选单元时该看什么。
其他语言: Русский, English, Қазақша
建筑参数
- 建筑等级: A
- 地址: проспект Достык, 38
- 区: Медеуский
- 城市: Алматы
- 层数: 9
- 总建筑面积: 19 140 м²
可租面积
目前该楼盘没有公开房源：部分单元业主不对外发布。我们可以按需求为您筛选方案—— 提交需求 或浏览 阿拉木图的办公室.
附近的办公室
以下是阿拉木图目录中的办公室房源，并非本楼盘的单元。
- Офис на продажу 152 м2, 143 100 000 — 152 м², Бостандыкский , 143 100 000 ₸
- Помещение 400 кв.м. — 400 м², Алматы, 4 248 000 ₸
- трёхуровневый офис 590 кв.м. 3 500 000 тг — 590 м², Бостандыкский район , 3 500 000 ₸
- Офис 150 м2, 1400000 — 150 м², Бостандыкский, 1 400 000 ₸
- Офис 135 м2, 1300 000 — 135 м², Бостандыкский, 1 300 000 ₸
- Офис 90 м2 , 94500000 — 90 м², Бостандыкский, 94 500 000 ₸
附近其他商务中心
另请参阅: 阿拉木图商务中心目录, 努尔勒套商务中心, 阿拉木图办公室租赁.
1972 年的建筑与全面改造之后
据 Vlast.kz 的建筑评述，这栋楼建于 1972 年，由 Kazgorstroyproekt 设计院设计，属于当年列宁大街沿线的建筑群——也就是城里人称作“三勇士”和“两勇士”的那些房子所属的同一组群。2005—2006 年进行了全面改造：立面上的遮阳格栅换成了蓝色玻璃和竖向铝塑复合板，上部楼层换上成对的方窗，雨篷下的空间加装玻璃改作门厅。这些资料由行业评述 czhr.kz 独立予以确认。
还有第二种说法。TS Development 公司的网站把 Ken Dala 列入自己的作品集，并指出项目完成年份为 2003 年，造价 1,200 万美元。日期上的差别，以及“建成”还是“改造”这一提法本身的差别，各来源都没有解释。支持两千年代中期改造这一说法的间接理由是：楼宇的管理公司注册于 2006 年 1 月。我们把两种说法都列出来，因为替来源做选择不是我们的任务。
国际顾问机构 Cushman & Wakefield 在自己的项目卡片中把这栋楼标记为 Old Built——老建筑。对租户来说这是一个诚实且有用的定性：这类建筑的平面与工程方案，与一开始就按办公用途设计的项目有根本区别，比较对象不该是 2020 年代的玻璃塔楼，而应是市中心其他改造过的楼宇。
结构以及它给租户带来什么
这是少见的一种情况：关于这栋楼公布的不只是面积和等级，还有结构参数。框架为钢结构，楼板为钢筋混凝土。柱网纵向 6.4 米，横向为 5.3 × 3 × 5.3 米。楼板计算荷载为办公区每平方米 500 公斤，门厅和走廊 300 公斤。立面由铝合金玻璃幕墙和 A2 级铝塑复合板组成，也就是不燃材料。
层高按楼层不同：一层 4.2 米，其后各层 3.3 米。这两个数值由开发方和经纪目录共同给出，使它们成为该楼被确认得最可靠的参数之一。对租户而言这很实在：3.3 米对于带吊顶和通风管线的 open space 来说是舒适的高度，而一层的 4.2 米则适合需要空间体量的业态——展厅、客户接待区、咖啡馆。
总面积为 19,140 平方米，这个数值由 Cushman & Wakefield 和经纪目录一致给出。可租赁面积上各来源有分歧：楼宇自己的网站和目录说约 15,000 平方米，而 Cushman & Wakefield 把 15,500 平方米的有效面积和 3,640 平方米的辅助面积分开计算。楼层为九层，此外还有设备层、半地下层和地下层。
等级之争：A 还是 B+
楼宇自己的网站宣称 A 级。市场评估则把 Ken Dala 归为 B+ 级。两种立场我们都列出来。
不过有一个细节让天平有所倾斜。阿拉木图 A 级商务中心的名单里通常会出现 Esentai Tower、Almaty Plaza、Park View Office Tower、Abylai Khan Plaza 和 Green Tower——Ken Dala 不在其中。对租户来说，实际结论只有一个：这个地址的租金更应当与 B+ 的上限比较，而不是与 A 级比较。
这场争论的实际意义不在字母，而在租金和期待。如果业主要的是 A 级的价格，值得请他按具体参数给出理由——分给租户的车位、运营系统、租户构成——并与等级没有争议的项目作比较。市中心一栋改造过的楼宇可以是极好的选择，但要买的应当是它真实的优点，而不是目录里的一个字母。
工程系统、安全与停车
这里的工程配置比本系列中大多数项目描述得更详细——这得益于国际顾问机构为它建了卡片。
- 中央空调与送排风通风
- 两部 630 公斤的客货两用电梯和两部 400 公斤的高速客梯
- 带 24 小时监控的消防系统和自主应急电源
- 抗震设防 9 级
- 地面停车场，车位超过 147 个，分为租户区和客户区
- 楼内互联网服务商：SkyNet、SmartNet、Beeline、KazakhTelecom
楼里都有什么
四层有 AZURE 餐厅——欧洲菜与东方菜、商务午餐、最多 120 位客人的餐厅、现场音乐和夏季露台。对于经常与客户见面的公司来说，楼内有一家像样的餐厅，可以省掉一整类组织工作。
Shenergy 健身中心既服务商务中心的入驻企业，也对全城开放，而且对楼内租户提供特别条件。课程表包括瑜伽、拉伸、尊巴和 body-mix，还有乒乓球区。这类配套很少会左右选址，却明显影响员工在搬家半年之后如何看待自己的办公室。
楼内登记有 34 家机构。租户方面，可以点名确认的是 Schneider Electric；楼宇自己的网站对入驻企业只作笼统描述——“独联体最大的银行”“世界级 IT 公司”“国际律师事务所”——不给名字。当前的邻居情况值得单独核实：这是任何一栋楼里最快过时的参数。
通勤与签约前要弄清的事
最近的地铁站是“阿尔马雷”站，约 1.3 公里，步行约 12 分钟。楼宇位于所谓的“黄金四方”之内：银行、酒店、餐厅、商店、药店、电影院和健身房都在步行范围内。这是一个不需要向客户解释的地址，同时也是一个以路边停车受限而闻名的地段——自有场地在这里格外值钱。
看房时值得核实的两个细节。入口处没有设置吸烟区，吸烟的人直接聚在通往楼门的通道上——如果你租的是低楼层、窗户朝向入口的单元，这一点会很明显。快递和送货人员的通行制度很严格：如果信函或样品的流转量大，进出的规矩应当在签约前而不是签约后与管理公司谈好。
签约前我们建议关掉四个问题。第一，正是你那个单元的层高和柱网，因为在改造过的楼里它们可能与图纸不同。第二，分配给单元的车位有多少，在两个区域中的哪一个。第三，物业运营费用的构成和调价方式。第四，通行制度：访客接待、晚间办公、快递放行。
常见问题
Ken Dala 的建筑是哪一年建成的？
各来源说法不一。Vlast.kz 的建筑评述和 czhr.kz 的行业评述指出，这栋楼建于 1972 年，由 Kazgorstroyproekt 设计院设计，并在 2005—2006 年经过全面改造。TS Development 公司的网站把该项目列入自己的作品集，并称项目完成年份为 2003 年。
Ken Dala 的办公室是什么等级？
楼宇自己的网站宣称 A 级，市场评估则为 B+ 级。同时，阿拉木图 A 级楼宇的名单里并没有 Ken Dala。比较租金时两种立场都值得考虑。
楼内层高和面积是多少？
层高在一层为 4.2 米，其后各层为 3.3 米。总面积 19,140 平方米。可租赁面积各来源有分歧：按网站和目录约 15,000 平方米，按 Cushman & Wakefield 为 15,500 平方米有效面积加 3,640 平方米辅助面积。办公楼层共九层。
有停车场吗？
有，地面停车场，车位超过 147 个。停车场分为两个区域：供租户使用的内区和供其客户使用的外区。分配给具体单元的车位数量在租赁合同中约定。
除办公室之外，楼里还有什么？
四层有 AZURE 餐厅，最多可容纳 120 位客人，并设夏季露台；楼内还有 Shenergy 健身中心，为入驻企业提供特别条件。楼内共登记 34 家机构，已确认的租户中有 Schneider Electric。
如何了解 Ken Dala 的可租面积和租金？
部分单元业主不会公开发布。请提交选址申请——我们会汇总该楼宇的当前房源以及阿拉木图市中心的可比方案。
另请参阅
ТОО «Nurly Tau Realty (Нурлы Тау Реалти)», БИН 171040029589, 050000, г. Алматы, Бостандыкский район, пр. Аль-Фараби, дом 15, н.п. 21г. Тел. +7 702 444 89 98, info@nurlytau.kz.