阿拉木图 Teniz Towers 商务中心
Teniz Towers 是由两个楼座组成的 B+ 级综合体，位于阿拉木图麦捷乌区纳扎尔巴耶夫大街 240г 号、与阿尔法拉比大道的交叉口。楼宇建于 2002 年，至今仍以旧名 CDC 为市场所熟知：部分租户把地址写作「CDC-1 商务中心」。综合体共 11 层，总面积 12,767.1 平方米，可租赁面积 8,134 平方米，停车场 116 个车位。以下是租户需要了解的内容：综合体的构成、工程系统、交通可达性，以及挑选办公单元时看什么。
其他语言: Русский, English, Қазақша
建筑参数
- 建筑等级: B+
- 地址: проспект Назарбаева, 240г
- 区: Медеуский
- 城市: Алматы
- 建成年份: 2002
- 层数: 11
- 租金: 22 000–24 000 ₸/м²/мес, замер 2026-08-19
- 物业运营费: по данным сайта объекта, ставка 22 000 ₸ указана с учётом OPEX и НДС; коммунальные платежи оплачиваются отдельно
- 总建筑面积: 12 767,1 м²
- 可租面积: 8 134 м²
- 停车场: 116 мест
- 管理公司: TMK Limited
楼宇设备
Центральное кондиционирование, вентиляция естественная и приточно-вытяжная, лифты, сейсмостойкость 9 баллов, круглосуточная охрана. Связь — Казахтелеком. Управляющая компания заявляет перезапуск объекта с цифровой платформой Workflow для бронирования переговорных и управления комфортом.
主要租户
- Teniz Capital Investment Banking (весь второй этаж)
- Forbes Kazakhstan (редакция)
- Business FM (радиостанция)
楼内配套
- кафе
- супермаркет
- магазины
- аптека
- банкоматы
- отделение банка
可租面积
目前该楼盘没有公开房源：部分单元业主不对外发布。我们可以按需求为您筛选方案—— 提交需求 或浏览 阿拉木图的办公室.
附近的办公室
以下是阿拉木图目录中的办公室房源，并非本楼盘的单元。
- Помещение 400 кв.м. — 400 м², Алматы, 4 248 000 ₸
- трёхуровневый офис 590 кв.м. 3 500 000 тг — 590 м², Бостандыкский район , 3 500 000 ₸
- Офис 150 м2, 1400000 — 150 м², Бостандыкский, 1 400 000 ₸
- Офис 135 м2, 1300 000 — 135 м², Бостандыкский, 1 300 000 ₸
- Офис 90 м2 , 94500000 — 90 м², Бостандыкский, 94 500 000 ₸
- Офис 90 м2 , 650 000 — 90 м², Бостандыкский, 650 000 ₸
附近其他商务中心
另请参阅: 阿拉木图商务中心目录, 努尔勒套商务中心, 阿拉木图办公室租赁.
这是一座怎样的建筑
综合体于 2002 年投入使用，成为阿拉木图最早的国际水准商务中心之一。它占据城市上半部分两条主干道——阿尔法拉比大道与纳扎尔巴耶夫大街——交叉口的一块场地，由两个楼座组成。旧名 CDC 在这栋楼上扎得太牢，以至于城市名录和企业的工商信息里，楼座至今仍以它标注：租户把地址写作「CDC-1 商务中心，纳扎尔巴耶夫大街 240г 号」。对租户来说这是件实际的事——给快递员、客户和承包商指路时直接把两个名称都说出来更省事，否则一部分送货会绕着找入口。
这处物业的履历在阿拉木图办公市场上并不典型。据商业媒体的数据，Chevron、Procter & Gamble 和 Kimberly-Clark 都曾在不同时期入驻 CDC——这栋楼数十年间是跨国公司在哈萨克斯坦的落脚点。这正是形式上的等级并不反映地址身份的情形：等级是按技术参数的总和评定的——楼龄、平面布局、工程系统、停车场——而地址的声誉是另外形成的，也活得更久。这里的 B+ 级应当这样读：它是工程系统和建成年份的写照，而不是商务环境的写照。
如今综合体归 Armanzhan Baitassov（Арманжан Байтасов）所有，由 TMK Limited 管理——这是一家在哈萨克斯坦和欧洲经营商业地产的公司。公开点名的管理公司本身就是一个有用的标志：它意味着运营、门禁规程和计费流程是作为一项独立服务搭建起来的，而不是由业主手工处理。租户要与管理公司审批的正是装修方案、周末的作业时间、建筑垃圾清运和承包商进场——最好在签约前就把这些规程弄清楚，而不是在装修的第一个月。
租户构成与业主相关：楼内有 Forbes Kazakhstan 编辑部、Business FM 广播电台，以及占据整个二层的 Teniz Capital Investment Banking。一个综合体里的媒体集群在阿拉木图是罕见的配置，而对同层的邻居而言，它意味着持续有客人前来采访和拍摄。如果你的公司看重接待区的安静和电梯全天可预期的负荷，选楼层和楼座时应当把这个因素考虑进去。
管理公司宣布了物业的重启计划：灵活的租赁形态、会议与休息区、用于预订会议室和管理舒适度的 Workflow 数字平台，以及对声学、照明和休息区的处理。这些是计划，不是已交付的房源。看房时不能把它们当作楼宇的现有特性，但向业主询问实施时间是有意义的：如果部分工程会落在你的租期内，提前了解哪些区域会在何时封闭是有用的。
配套设施与工程系统
楼宇的工程配置符合 B+ 级，覆盖了搬迁时通常写进技术要求的基本项：空调、换气、垂直交通、安全和通信。抗震设防标称 9 级——对阿拉木图这是关键参数，其确认最好索取文件，而不是按描述接受。
配套设施让员工不出楼宇范围就能满足日常需要：综合体内有咖啡厅、超市、商店、药店、银行网点和自动取款机。对于几十人规模的公司，这明显减轻了午餐时段的压力——人们不必驶出园区，再回到阿尔法拉比大道的车流里。
- 中央空调
- 自然通风与送排风机械通风
- 电梯
- 抗震设防 9 级
- 24 小时安保
- Kazakhtelecom 提供的通信服务
- 园区内的咖啡厅、超市与商店
- 药店
- 银行网点与自动取款机
位置与交通
地址是纳扎尔巴耶夫大街 240г 号，麦捷乌区，与阿尔法拉比大道的交叉口。这是城市的上半部分：对住在南部小区的员工和开车前来的客户都方便。另一面是两条干道在高峰时段都拥堵严重，到楼宇的路上时间需要留出余量，尤其是安排在上午的会面。
步行到地铁的便利程度较弱：到“阿拜”站约 2.1 公里，步行二十分钟左右，遇上坏天气这条路线就不再可行。实际结论很简单：这栋楼首先面向员工开车通勤的租户。招聘一线人员时，到办公室的交通要另行安排——企业班车、弹性工时或交通补贴。
停车场共 116 个车位：85 个地面，31 个地下。对租户来说，地面与地下车位的比例比总数更重要：地面车位会被访客更快占满，如果你的单元没有以书面形式固定车位数量，员工就得到街上找车位。停车场的入场和负荷更适合在早高峰去看，而不是白天——白天几乎总有空位。
楼宇周边是麦捷乌区已成形的商务地带：办公与行政楼宇，步行范围内有商业和服务。对于与客户和承包商会面来说这是个方便的地址，口头就容易说清，而两条干道的交叉口是个明确的地标。
适合谁，以及挑选办公单元时看什么
楼宇的画像是那些看重可识别地址和商务环境的公司：金融与投资机构、咨询、律师事务所、代表处。与投资银行部门和媒体编辑部为邻定下了基调：这是带会议室和接待区的经典商务中心，而不是适合生产或仓储职能的环境。
楼宇的平面资源是 11 层、总面积 12,767.1 平方米中的 8,134 平方米可租赁面积；标准层为 788 至 1,410 平方米。跨度很大，这意味着各楼层并不相同：788 平方米的单元和 1,410 平方米的单元是不同的走廊构型，可用面积与计费面积的比例也不同。比较房源时，请不只要面积，还要平面图，并注明计费的平方米里究竟包含什么。
看房时要核实什么。早高峰的电梯流量——在十一层和两个楼座的情况下，瓶颈通常不是轿厢本身，而是带闸机的一层门厅，因此请在工作日的早晨来看楼。人流分隔：员工从哪里进、访客从哪里进、送货车停在哪里。装修状态，以及租金里究竟包含什么、什么算在之外。最后是有多少停车位以书面形式固定给你的单元，而不是“视情况而定”。
签约前请谈清期限与递增方式、物业运营费用的构成、装修期间承包商的进场规则和提前退租的条件。在有公开管理公司的楼宇里，这些条款通常是形式化的，拿到书面版本比业主直接出租的物业更容易。另外请弄清扩租如何办理：如果团队在成长，相邻单元的优先承租权提前谈更便宜。
做决定前需要比较什么
报价中的关键细节是租金包含什么。楼宇的标称租金为每平方米每月 22,000 坚戈，九层为 24,000 坚戈，而据物业方数据，22,000 坚戈中已经包含 OPEX 和增值税，公用事业费另行计算。这从根本上改变了比较方式：市场上常见的报价把物业运营费用放在租金之外，或者干脆不提，隔壁楼宇乍看更低的租金在加上 OPEX 和税之后可能反而更贵。
因此正确的做法不是按租金比较楼宇，而是按工位的月度最终成本：租金加运营加公用事业费加停车，再加上分摊后的装修投入，除以员工人数。请向每一处物业索取按这些项目拆分的明细——麦捷乌区同等级楼宇之间的差别，更多由这些项目解释，而不是由租金本身。
第二个比较维度是房源的交付状态。已完成装修的单元租金更贵，但既不需要装修预算，也不需要几个月空置。待精装修的房源便宜，但入驻时间上要加上设计、与管理公司的审批以及施工本身，随之而来的还有公司同时为旧办公室和新办公室付钱的那段时间。
第三个参数是已经宣布但尚未实现的改善。物业重启的计划，要么在合同里以具体期限固定下来，要么干脆不计入价格：为以后才会出现的服务在今天付费，是搬迁时常见的错误。
常见问题
Teniz Towers 的办公室是什么等级？
B+ 级。楼宇建于 2002 年，共 11 层，总面积 12,767.1 平方米，可租赁面积 8,134 平方米。标准层为 788 至 1,410 平方米，抗震设防标称 9 级。
Teniz Towers 在哪里，怎么到达？
阿拉木图纳扎尔巴耶夫大街 240г 号，麦捷乌区，与阿尔法拉比大道的交叉口。到地铁“阿拜”站约 2.1 公里，步行二十分钟左右，因此主要的到达方式是汽车。
为什么这栋楼被称作 CDC？
CDC 是综合体的旧名。它扎得太牢，以至于租户至今仍把地址写作「CDC-1 商务中心，纳扎尔巴耶夫大街 240г 号」。说的是同一处物业，只是有两个名称。
楼内有停车场吗？
有，116 个车位：85 个地面，31 个地下。固定给具体单元的车位数量在租赁合同中单独约定——选址时请予以确认，并在早高峰查看入场的负荷。
租金里包含什么？
据物业方数据，租金为每平方米每月 22,000 坚戈，九层为 24,000 坚戈，且 22,000 坚戈中已包含 OPEX 和增值税；公用事业费另行支付。具体单元的当前条件由业主确认。
如何了解当前的可租面积和租金？
部分单元业主不会公开发布。请提交选址申请——我们会汇总该楼宇的当前房源以及麦捷乌区的同类可比方案。
另请参阅
ТОО «Nurly Tau Realty (Нурлы Тау Реалти)», БИН 171040029589, 050000, г. Алматы, Бостандыкский район, пр. Аль-Фараби, дом 15, н.п. 21г. Тел. +7 702 444 89 98, info@nurlytau.kz.