Алмалинский район Алматы

Алмалинский район — прямоугольник в центре Алматы, ограниченный проспектом Райымбека с севера, проспектом Назарбаева с востока, проспектом Абая с юга и рекой Большая Алматинка вместе с водохранилищем Сайран с запада. Официальное описание границ дословно перечисляет эти оси, поэтому спорных участков почти нет — только по проспекту Назарбаева, где чётная и нечётная стороны относятся к разным районам.

Что представляет собой Алмалинский район

Это самый маленький район города: 18,2 км² против 99,43 км² у Бостандыкского и 253,4 км² у Медеуского. При этом здесь живут 215 768 человек по переписи 2019 года, то есть около 11,9 тыс. на квадратный километр — вторая плотность в Алматы после Ауэзовского. Практическое следствие: строить негде. В каталоге новостроек на площадке объявлений по району числится 80 объектов против 223 в Бостандыкском и 152 в Медеуском, и почти все они — точечная замена старого фонда: Palladium на Шевченко, 109, Status 2.0 на Нурмакова, 148, Tarlan на пересечении Макатаева и Байтурсынова, Meridian Apartments на углу Сейфуллина и Макатаева.

Район образован 14 сентября 1936 года, и планировочная сетка Верного в нём сохранилась целиком — улицы с шагом в один квартал, идущие строго по сторонам света. Из-за этого офисный рынок здесь устроен иначе, чем у соседей: тринадцать бизнес-центров справочника не выстроены вдоль одной магистрали, как на проспекте Достык в Медеуском, а рассыпаны по кварталам. Abylai Khan Plaza стоит на проспекте Абылай хана, 53; Almaty Plaza — на Наурызбай батыра, 17а (класс A, 2022); Kaisar Plaza — на Желтоксан, 115; Turar, «Алтын Заман» и Seifullin Plaza — на проспекте Сейфуллина у Райымбека; Ambassador — на Толе би, 83; «Каратал» — на Шевченко, 90; Globus — на Абая, 109в; NOMAD — на Байзакова, 125/185; «Карасай» — на Карасай батыра, 152/1; Almaty Residence — на Ауэзова, 60. Самый свежий адрес — Saba Plaza на улице Серке Кожамкулова, 261, год ввода 2026.

Ставки в срезе предложения на 19 августа 2026 года держатся плотнее, чем в других районах: от 6 901 ₸/м² на Муканова, 113 до 18 571 ₸/м² на Жумалиева, 80, медиана по 873 объявлениям — около 9 500 ₸/м². Для сравнения, в Медеуском разброс шестикратный (4 137—26 490), в Бостандыкском — шестикратный же (2 800—17 000). Узкий коридор Алмалинского объясняется однородностью застройки: почти весь район — центральные кварталы примерно одного качества, без горных окраин и без промзон.

Метро в районе две станции — «Жибек Жолы» на пересечении улиц Гоголя и Панфилова и «Алмалы» на пересечении Карасай батыра и Панфилова. Ещё две стоят на границах: «Райымбек батыра» на углу проспектов Назарбаева и Райымбека и «Абая» на углу проспекта Абая и улицы Кунаева. На северной кромке района, у проспекта Райымбека, находится железнодорожный вокзал Алматы-2 — единственный пассажирский вокзал в центральной части города.

Культурная и туристическая функция здесь такая же плотная, как жилая. Пешеходная Жибек Жолы, которую в городе называют Арбатом, Казахский национальный театр оперы и балета имени Абая, театр драмы имени Ауэзова, Театр имени Лермонтова, Никольский собор, дом зодчего Зенкова. Википедия насчитывает в районе пять театров, пять музеев и двадцать вузов. Западная половина «золотого квадрата» — массива в границах Желтоксан — Абая — Кунаева — Кабанбай батыра, сложившегося в 1930—1970-е годы, — лежит именно в Алмалинском, и первые этажи там давно переведены под магазины, кафе и офисы.

Жильё стоит дорого по однокомнатным и заметно дешевле по крупным форматам. Медиана июня 2026 года: однушка 31 млн тенге (второе место в городе), двушка 42,5 млн, трёшка 58 млн. Разрыв с Бостандыкским по трёхкомнатной квартире — 21,5 млн тенге, и это прямое следствие того, что в центре преобладает советский фонд с небольшими площадями, а крупные новые планировки строятся южнее.

Слабое место района — исчерпанность земли и связанная с ней транспортная нагрузка: два вокзальных потока (Алматы-2 и автовокзал «Саяхат» рядом с границей), плотная сетка узких улиц и почти полное отсутствие парковочного ресурса в кварталах между Абылай хана и Сейфуллина.

Границы

Официальное описание: от пересечения осей проспекта Райымбека и реки Большой Алматинки — по оси проспекта Райымбека на восток до оси проспекта Назарбаева; по проспекту Назарбаева на юг до пересечения с проспектом Абая; налево по проспекту Абая на запад до реки Большая Алматинка; на север по осям реки и водохранилища Сайран до пересечения с проспектом Райымбека. То есть прямоугольник Райымбека — Назарбаева — Абая — Большая Алматинка.

Транспорт

Две станции метро внутри района — «Жибек Жолы» (улицы Гоголя и Панфилова) и «Алмалы» (улицы Карасай батыра и Панфилова); ещё две стоят на границах: «Райымбек батыра» на углу проспектов Назарбаева и Райымбека и «Абая» на пересечении проспекта Абая с улицей Кунаева. Магистральный каркас — проспекты Райымбека (север), Абая (юг), Назарбаева (восток), Сейфуллина, Абылай хана, улицы Толе би, Гоголя, Карасай батыра, Ауэзова, Байзакова. Железнодорожный вокзал Алматы-2 стоит на северной границе района, у проспекта Райымбека.

История

Образован 14 сентября 1936 года решением городского совета — один из старейших районов Алма-Аты. Историческая сетка кварталов, заложенная ещё в Верном, сохранилась целиком: улицы идут строго с севера на юг и с запада на восток с шагом в один квартал, и именно эта сетка определила характер офисного рынка — бизнес-центры здесь стоят не на магистралях, а внутри квартальной ткани. В состав района входит микрорайон Тастак.

Чем отличается от соседних районов

Алмалинский — самый маленький район Алматы: 18,2 км² против 99,43 км² у Бостандыкского и 253,4 км² у Медеуского. Плотность здесь около 11,9 тыс. чел./км² — второе место в городе, и именно из-за неё в районе всего 80 новостроек против 223 в Бостандыкском: свободной земли не осталось. С Медеуским он делит «золотой квадрат», но метро досталось Алмалинскому — две станции внутри границ («Жибек Жолы» и «Алмалы») и ещё две на кромке, тогда как у Медеуского нет ни одной. От обоих соседей район отличается геометрией делового пояса: тринадцать бизнес-центров справочника разбросаны по квартальной сетке центра — Абылай хана, Желтоксан, Наурызбай батыра, Толе би, Шевченко, Сейфуллина, — а не выстроены вдоль одной магистрали, как на Достыке или Аль-Фараби.

Чем известен район

Административный центр и центр общественной жизни города: пешеходная улица Жибек Жолы («алматинский Арбат»), Казахский национальный театр оперы и балета имени Абая, Казахский государственный академический театр драмы имени Ауэзова, Театр имени Лермонтова, Никольский собор, дом зодчего Зенкова. Википедия насчитывает в районе пять театров, пять музеев и двадцать вузов.

Ставки аренды офисов

Медиана предложения — 9 500 ₸/м²/мес, разброс от 6 901 до 18 571.

Как считалось: медиана по 12 объявлениям первой страницы; срез предложения, не средневзвешенная ставка. Источник — открытые объявления об аренде офисов, отбор по району «Алмалинский р-н», срез от 2026-08-19.

Деловые узлы

Проспект Абылай хана и улица Желтоксан между Толе би и Абая — Abylai Khan Plaza (Абылай хана, 53), Kaisar Plaza (Желтоксан, 115)
Проспект Сейфуллина у проспекта Райымбека — Turar (502) и Алтын Заман (498)
Отрезок проспекта Абая от улицы Байзакова до улицы Ауэзова — Globus (Абая, 109в), Almaty Residence (Ауэзова, 60)
Улица Наурызбай батыра в центре — Almaty Plaza (17а), самый новый бизнес-центр класса A в районе (2022)
Улица Толе би и улица Шевченко — Ambassador (Толе би, 83), Каратал (Шевченко, 90)

Бизнес-центры района

Abylai Khan Plaza — просп. Абылай хана, 53, класс A, 2017
Almaty Plaza — ул. Наурызбай батыра, 17а, класс A, 2022
Turar — просп. Сейфуллина, 502, класс A
Kaisar Plaza — ул. Желтоксан, 115, класс B+, 2017
Globus — просп. Абая, 109в, класс B, 2010
Алтын Заман — просп. Сейфуллина, 498, класс B, 2011
Ambassador — ул. Толе би, 83, класс B, 2005
Almaty Residence — ул. Ауэзова, 60, класс B
Каратал — ул. Шевченко, 90, класс B, 2012
NOMAD — ул. Байзакова, 125/185, класс B, 2010
Карасай — ул. Карасай батыра, 152/1, класс B
БЦ Saba Plaza — ул. Серке Кожамкулова, 261, 2026 — самый свежий адрес района
БЦ Seifullin Plaza — просп. Сейфуллина, 467 лит. Б

Жилые комплексы

ЖК Легенда — просп. Абая, 109/7—109/12 и ул. Манаса, 22/2—22/3, 2018, BAZIS-A
ЖК Ауэзов Сити — просп. Райымбека, 210, 2022, BAZIS-A
ЖК Auezov City Pro — ул. Райымбека, 210/27, от 728 тыс. ₸/м²
ЖК Palladium — ул. Шевченко, 109, от 1,2 млн ₸/м²
ЖК Status 2.0 — ул. Нурмакова, 148, от 1,1 млн ₸/м²
ЖК Mangilik — ул. Ауэзова, 3г/2
ЖК RAMS EVO — пересечение Ауэзова и Гоголя
ЖК Tarlan — Макатаева — Байтурсынова
ЖК Meridian Apartments — Сейфуллина — Макатаева
ЖК RAIYMBEK PARK — ул. Райымбека, 174/2
ЖК Shabyt — просп. Сейфуллина, 467г
ЖК BEREKELI — ул. Толе би, 290/1
ЖК 12 месяцев — ул. Муратбаева, 14
ЖК M. Park — ул. Ауэзова, 2/4

Что стоит учитывать

Земельный ресурс исчерпан, новое строительство идёт только точечной заменой старого фонда
Дефицит парковок в кварталах между Абылай хана и Сейфуллина
Два транспортных потока в границах и на кромке района — вокзал Алматы-2 и автовокзал
По крупным квартирам район проигрывает Бостандыкскому 21,5 млн тенге — покупатель больших площадей уходит на юг

Застройщики, строившие в районе

В справочнике 9 компаний, у которых есть здания в этом районе.

Все застройщики Алматы и Астаны

Вопросы и ответы

Сколько стоит аренда офиса в районе Алмалинский?

Медиана предложения — 9 500 ₸/м²/мес, разброс от 6 901 до 18 571. Считалась 2026-08-19 по 12 объявлениям первой страницы выдачи — всего по фильтру района их нашлось 873. Это медиана запрашиваемых ставок, а не средняя цена заключённых сделок: реальная ставка зависит от площади, этажа и срока договора и обсуждается отдельно.

Сколько человек живёт в районе Алмалинский?

215 768 человек по данным 2019 года, площадь района 18,2 км², плотность 11 855 человек на км². Источник — Википедия, статья «Алмалинский район» и таблица АТД Алма-Аты (перепись 2019).

Какие бизнес-центры есть в районе Алмалинский?

В районе работают Abylai Khan Plaza, Almaty Plaza, Turar, Kaisar Plaza, Globus, Алтын Заман и другие. Всего в подборке 13 зданий, и у каждого на сайте есть отдельная страница с характеристиками.

Как добраться до района Алмалинский?

На каких улицах Алмалинского района сосредоточены офисы?

Пять узлов. Проспект Абылай хана и улица Желтоксан между Толе би и Абая — Abylai Khan Plaza (Абылай хана, 53) и Kaisar Plaza (Желтоксан, 115). Проспект Сейфуллина у Райымбека — Turar (502) и «Алтын Заман» (498). Проспект Абая от Байзакова до Ауэзова — Globus (Абая, 109в) и Almaty Residence (Ауэзова, 60). Улица Наурызбай батыра — Almaty Plaza (17а, класс A, 2022 год). Улицы Толе би и Шевченко — Ambassador (Толе би, 83) и «Каратал» (Шевченко, 90). Улица Серке Кожамкулова — Saba Plaza (261), самый свежий адрес района: год ввода 2026. Всего в подборке 13 зданий, и у каждого на сайте есть страница с характеристиками.

Что стоит учесть арендатору в Алмалинском районе?

Земельный ресурс района исчерпан: 18,2 км² — самая маленькая площадь среди районов Алматы при плотности около 11,9 тысячи человек на км², и новое строительство идёт только точечной заменой старого фонда. Практическое следствие — дефицит парковок в кварталах между Абылай хана и Сейфуллина, поэтому число закреплённых машиномест здесь обсуждается раньше ставки. Третье — два крупных пассажирских потока в границах и на кромке района, вокзал Алматы-2 и автовокзал, дают транзитную нагрузку на прилегающие улицы. Медиана 9 500 ₸/м²/мес посчитана 19 августа 2026 года по 12 объявлениям из 873.

Смотрите также

Другие районы

ТОО «Nurly Tau Realty (Нурлы Тау Реалти)», БИН 171040029589, 050000, г. Алматы, Бостандыкский район, пр. Аль-Фараби, дом 15, н.п. 21г. Тел. +7 702 444 89 98, info@nurlytau.kz.